Quando o orçamento familiar aperta, a taxa de condomínio raramente fica no topo da fila. O efeito chega rápido no caixa do prédio: menos margem para manutenção, fundo de reserva sob pressão e adimplentes carregando o custo de quem atrasa.
No fim de 2025, o Mapa da Inadimplência da Serasa apontava 80,6 milhões de pessoas com dívidas em atraso, a maior marca histórica pelo 11º mês consecutivo. O volume aproximado das dívidas negativadas superava R$ 511 bilhões. Em outras palavras: a pressão sobre o boleto condominial não é um problema isolado do síndico. É reflexo de um cenário nacional de endividamento.
O que a lei já permite cobrar
O Código Civil (art. 1.336) deixa claro o dever de contribuir para as despesas do condomínio. Quem atrasa fica sujeito a:
- juros moratórios previstos na convenção ou, na falta deles, os juros legais;
- multa de até 2% sobre o débito, no teto atual da lei.
Fora isso, a cobrança precisa caber na convenção, no regimento e no bom senso documental. Improviso e ameaça sem base só aumentam litígio.
O protesto em cartório disparou
Enquanto a Serasa mede o endividamento das famílias, os cartórios medem o que o condomínio está fazendo com a cota atrasada. Segundo o Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil (IEPTB), as dívidas condominiais levadas a protesto passaram de 15.071 em 2024 para 100.815 em 2025, alta de 569%, a maior da série iniciada em 2020. Em valores, o montante foi de R$ 29,5 milhões para R$ 199,4 milhões.
A leitura da entidade é de mudança de hábito: síndicos e administradoras cobram mais cedo no cartório, em vez de ir direto à execução judicial. Quase 15% das dívidas resolvidas foram pagas nos três primeiros dias após a notificação. Ainda assim, cerca de 61% dos títulos de 2025 seguiram sem pagamento. No primeiro trimestre de 2026, já foram 26.866 dívidas encaminhadas, somando R$ 42,8 milhões.
Protesto não substitui regra clara, acordo documentado nem a multa de 2% da lei. É uma ferramenta a mais, que pode gerar restrição de crédito para o devedor. Usar sem aviso prévio e sem conferir o débito vira conflito. Usar só depois de um ano de atraso perde a janela que os números descrevem.
Por que a gestão precisa agir cedo
Atraso identificado no mês seguinte ainda se negocia. Atraso acumulado vira execução, assembleia inflamada e desconfiança. O síndico que só olha o índice no fechamento anual perde a janela boa.
Na prática:
- acompanhe a inadimplência todo mês, não só no balanço anual;
- facilite a segunda via e canais claros de pagamento;
- registre avisos, acordos e prazos com histórico acessível;
- explique, com transparência, para onde vai o dinheiro de quem paga em dia.
O que não resolver com discurso
Não adianta só “conscientizar”. Orçamento apertado exige processo: regra clara, cobrança previsível e prestação de contas legível. Quando o morador entende o rateio, a conversa deixa de ser só pressão e passa a ser gestão.
Organizar financeiro e comunicados ajuda a enxergar quem está em dia, quem atrasa e o que já foi combinado, sem depender de planilha solta.
Fontes: Serasa: Inadimplência ultrapassa 80,6 milhões na virada do ano · IEPTB: Cartórios registram salto de 569% em cobranças de condomínio em 2025 · Planalto: Código Civil, art. 1.336