Poucas discussões irritam mais a administração do que a frase “ainda não recebi as chaves, então não pago condomínio”. Em outubro de 2025, o STJ reforçou um entendimento que síndicos precisam ter na ponta da língua.
A Quarta Turma decidiu que o comprador registrado na matrícula responde pelas cotas condominiais mesmo sem ter recebido as chaves. O colegiado acompanhou, por unanimidade, o voto do ministro João Otávio de Noronha no REsp 2.147.665.
O que estava em jogo
Os compradores alegavam que, apesar de constarem como proprietários na matrícula, nunca foram imitidos na posse e só visitaram o condomínio uma vez. Pediam para não pagar despesas vencidas antes da entrega das chaves.
O condomínio sustentou o óbvio operacional: a dívida condominial acompanha o imóvel. Quem figura como proprietário registral pode ser cobrado.
O STJ deu razão ao condomínio. A obrigação de pagar a cota é propter rem: nasce da relação com a coisa, não da comodidade de quem já usa o apartamento no dia a dia.
O que a decisão não resolve sozinha
A falta de entrega das chaves não isenta o comprador perante o condomínio. Pode, no máximo, abrir caminho de regresso contra a construtora ou o vendedor. Esse conflito fica entre as partes do negócio imobiliário. O caixa do condomínio não precisa esperar essa briga acabar.
Para a gestão, o ponto prático é outro: a cobrança pode seguir contra quem está na matrícula, inclusive por execução de título extrajudicial, quando os requisitos legais estiverem presentes.
Como o síndico deve se posicionar
- Trate a matrícula como referência objetiva de responsabilidade.
- Separe a discussão “chave não entregue” da discussão “cota em atraso”.
- Mantenha o histórico de cobranças organizado e transparente para a assembleia.
Quando a inadimplência sobe, improvisar regra por regra só aumenta litígio. Ter financeiro e comunicação alinhados ajuda a explicar a cobrança com base clara e a reduzir o “disse me disse” entre portaria, administração e moradores.
Fonte: STJ: Comprador registrado na matrícula responde por condomínio, mesmo sem receber as chaves (REsp 2.147.665)