Obra prometida e não entregue na área comum do empreendimento vira dor de cabeça coletiva. E a pergunta prática que chega ao síndico e ao morador é sempre a mesma: preciso reunir o condomínio inteiro para cobrar a construtora, ou posso agir sozinho?
Em 12 de junho de 2026, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) respondeu com clareza. O comprador de uma unidade tem legitimidade ativa para exigir, em ação individual, a realização de obras de infraestrutura nas áreas comuns.
O que o tribunal decidiu
O caso envolveu um comprador de lote que pediu, na Justiça, a conclusão de obras de infraestrutura atrasadas. A construtora tentou barrar o processo alegando que o direito era coletivo e só poderia ser defendido por legitimação extraordinária.
A ministra Nancy Andrighi, relatora do REsp 2.219.808, reconheceu que a obra em área comum tem natureza coletiva: afeta todos os proprietários de forma igual. Ainda assim, isso não impede o particular de buscar a tutela individual.
O raciocínio é direto. A falta da obra prometida no contrato não é só um problema “do prédio”. Ela reduz o valor da unidade, limita o uso do imóvel e fere o direito de propriedade de quem comprou. Por isso, o comprador pode cobrar sozinho.
Por que isso importa na gestão
Para síndicos e administradoras, a decisão muda o tom da conversa com a construtora e com os moradores:
- a omissão da obra comum não depende de assembleia unânime para chegar à Justiça;
- um único adquirente pode pressionar o cumprimento do contrato;
- o condomínio continua podendo atuar coletivamente, mas deixa de ser o único caminho.
Na prática, a gestão precisa documentar melhor o que foi prometido, o que foi entregue e o que ainda falta. Registro de atas, comunicados e evidências fotográficas ajudam se a discussão escalar.
O que fazer agora
- Confira o contrato e a documentação do empreendimento sobre obras de infraestrutura.
- Levante o status real das áreas comuns com o conselho e a administração.
- Oriente moradores sobre prazos e canais formais de cobrança, sem improvisar.
Organizar comunicados e o histórico de decisões em um só lugar reduz atrito quando a obra comum vira pauta de assembleia ou de cobrança judicial.
Fonte: STJ: Comprador de imóvel tem legitimidade para exigir obras em áreas comuns (REsp 2.219.808)