Cobrar mais de quem tem casa maior parece óbvio. O problema começa quando a regra olha só os extremos e ignora quem ficou no meio. Em 10 de março de 2026, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso de um condomínio de Porto Alegre e manteve a anulação desse tipo de rateio.
O caso está no REsp 1.797.345, relatado pelo ministro Raul Araújo. O acórdão foi publicado no DJEN em 26 de maio de 2026.
O que a convenção tentou fazer
Depois de uma alteração em 2013, casas do tipo “Palmeira”, com cerca de 311 m², passaram a pagar duas cotas. Unidades menores, como as do tipo “Azaleia”, com cerca de 155 m², pagavam uma.
O critério pegou só os dois polos. No mesmo empreendimento havia casas de área intermediária, algumas até maiores que as unidades básicas, que continuaram pagando uma cota só. Os proprietários das casas oneradas em dobro foram à Justiça.
O limite da autonomia da convenção
A lei já diz o ponto de partida. Pelo art. 12 da Lei 4.591/1964 e pelo art. 1.336, I, do Código Civil, a despesa se divide, em regra, pela fração ideal. A convenção pode escolher outro critério, desde que aprovada na forma da lei.
O STJ repetiu que o Judiciário só entra nessa escolha em hipóteses excepcionais: violação à lei, vício de consentimento ou quebra de isonomia entre condôminos em situação equivalente. Foi o que o tribunal viu aqui. A cláusula anulada tratou de forma desigual unidades que não estavam em polos tão distintos quanto a regra fingia.
Com a nulidade, prevalece o critério legal da proporcionalidade segundo a fração ideal, até a assembleia deliberar um modelo que realmente olhe todas as tipologias.
O que isso muda na gestão
Rateio “criativo” vira litígio caro. Antes de mudar a forma de cobrar:
- confira a fração ideal de todas as unidades, não só da cobertura e do kitnet;
- se a convenção for alterar o critério, descreva a regra com clareza e quórum adequado;
- evite atalho do tipo “o maior paga o dobro” quando o prédio tem meio-termo;
- deixe o extrato do morador bater com a regra aprovada, sem ajuste informal no boleto.
Quem já cobra pela fração ideal, de forma igualitária ou por outro critério transparente e isonômico, não precisa reabrir a convenção por causa deste caso. Quem tem regra de “dois tipos só” precisa revisar.
Organizar o rateio no financeiro com critério único e extrato legível reduz a chance de a assembleia descobrir a distorção só na hora da cobrança judicial.
Fontes: Inteiro teor do REsp 1.797.345 · Consultor Jurídico: Convenção não pode ratear despesas de forma desigual · Planalto: Código Civil, art. 1.336